Türkiye de 2019 un ilk yarısında 47 bin metrekarelik AVM alanı hizmete girerken 2018'in ilk yarısına göre AVM pazarına giren arzda yüzde 87'lik bir düşüş yaşanmıştır. 2020'yi kapsayan dönemde toplamda 1.5 milyon metrekarelik alışveriş alanı hizmete gireceği tahmin edilmektedir. "Sektörün 2020 yılı sonu itibarıyla ortalama 445 AVM’ye ulaşacağı ön görülmektedir. 2018’in ilk yarısına göre AVM pazarına giren arz, 2019 yılında önemli bir düşüş gözlendi. 2020 yılı içinde aynı paralellikte düşüş olabilir.
Döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve kiralarda TL'ye geçiş alışveriş merkezi (AVM) yatırımcısı üzerinde baskı 2020 yılında da devam ettirecektir. 2018 yılı yatırımlardaki yüzde 50'lik düşüş 2019 yılında da devam ettirmiştir.
AVM yatırımlarının 2018 yılında dövizden Türk lirasına geçişi, 2020 yılını da zorlayan bir ekonomik unsur olmaya devam edecektir. Buna göre döviz üzerinden yapılan kira sözleşmelerinin 2 Ocak 2018 tarihindeki kurdan (dolar için 3,77) TL’ye çevrilip sonra tüketici fiyat endeksi (TÜFE) enflasyonuyla günümüze getirilmesine karar verilmişti. Ancak evdeki hesap çarşıya uymadı. Daha önce dolar kurunu 3,4-4,0 TL gibi rakamlarda sabitleyen pek çok AVM, yeni uygulamaya geçince metrekare fiyatına uygulanan dolar kurunu 4,49 TL’ye çıkardı. Zorlayıcı unsur olarak gördüğümüz bu durum 2020 yılında aynı şekilde kur TL sıkışıklığından çıkacak olumsuz dönüşleri devam ederek yatırımcıları etkileyen zorlu bir faktör olarak aşılması sıkıntı yaşatacaktır.
Perakendecinin dövizle alıp TL ile alışveriş yapılması, AVM yatırımları kredilerinin dövizle alınıp TL ile ödenmesi kur çıtasının arasındaki farklılık AVM yatırımlarının 2020 yılında da ekonomik sıkıntısının devam edeceği beklentileri çok yüksektir. Kiralardaki düşüşe yönelik mal sahipleri üzerindeki baskı da devam etmektedir” Öyle ki perakendecilerde ciro kirası beklentileri son dönemlerde olduğu gibi 2020 yılı beklentilerinin başında geleceği görülmektedir.
“Perakendeciler için kira, operasyonel giderler yani ortak alan genel giderleri TÜFE/enflasyon bazlı artmasına karşın ciroların tatmin edici oranlarda artamaması 2020 yılında da AVM’ler için önemli sorunlardan biri olarak ön plana çıkmaktadır. Bu durum yatırımların geri dönüşü ve sürdürülebilirlik açısından da risk teşkil etmektedir. Bu noktada ciroların gerek perakendeci gerekse AVM yatırımcısı tarafından dikkatli analiz ve projekte edilmesi gerekiyor. Ciroların takibi perakendeciler için ciro/(kira + ortak alan giderleri) dengesini test edebilmek, AVM yatırımcısı açısından ise TL’ye dönüş ile birlikte ciro farkı kirası, m2 ve kategori bazında verimliliği ölçebilmesi hatta doğru tahmin edilebilmesi önemlidir.
Perakendecilerin 2018 ve 2019 yılında yaşadığı konkordato ülke ekonominin sıkıntıları nedeniyle 2020 yılında da devam edeceği düşüncesi sektörde hakim beklentilerdir. AVM ‘lerde müşteri ziyaret sayıları kurumsal dernek raporlarına 2019 yılında % 4,7 azalırken benzer oranların 2020 yılında devam etme olasılığı çok yüksektir. Bu durumda yatırımların tehlike sinyali vermesine yol açacaktır. Ülkemizdeki AVM yatırım geri dönüşlerinin %90’nının bankalara olan kredi geri ödemelerinde çok zor bir yıl olacağı finans kuruluşlarının ticari alan raporlarında da açıklamışlardır. Bu aşamada bankaların/finans kurumlarının AVM’nin dövize endeksli kontrat gelirleri üzerinden kredilendirme sürecinin yürüttüğü, ancak TL‘ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen, ancak döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen tüm AVM’ler ve yatırımlar için 2020 yılının da zor bir yıl olacağını söylemek yanlış olmayacaktır“
PERAMER DANIŞMANLIK
SERDAR SARAÇOĞLU
Anahtar Kelimeler : AVM yatırımları 2020AVM yatırımları 2020